空き室率とその他の収入源について

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想定される物件の潜在収入とは、検証される物件が入居率100パーセントで現在の家賃の時に生み出す司能性のある収入だと覚えておこう。しかしもちろん、この物件がこれから先永遠に、毎年、毎日ずっと満室のままということは到底ありえない。そこで、空室や住人の転入や転出による回転率も考慮しなければならない。
その際に、コインランドリー設備や駐車場などのような、その他の収入源も考慮する必要がある。典型的な概算事業計画表には、そうした付加価値についても記載されている。そして、何ということだろう。それらの数字もまた、たいていの場合は正確ではないのだ。空室率は大抵実際よりも低めに申告され、その他の収入は大幅に誇張されているのが普通だ。ここで重要なのは、将来の空室とその他の収入がどんな状態になるかを予想してみることだ。これまでどういう状態であったかがわかるのは良いことだが、これからどういう状態になるのかということのほうがもっと重要だ。常識的に考えれば、借りる人がいなければそのユニットは収入を生まないので、キャッシュフローも減ることがわかる。空室率が概算事業計画表に書いてあったとしても、あなたのチームの物件管理人といっしょにその数字を検証するべきだ。物件管理人は、記載されている空室率が平均より高いか低いかを教えてくれるだろう。物件管理人にそれがわかるのは、空室がほとんどマーケットの需要と供給によって決まるものだからだ。月額家賃の台帳や賃貸されているユニットの入居日を調べることによっても、そのような情報を得ることができる。概算事業計画表の収入の部には、売主が物件の収入や空室率を記載している。家賃収入から物件の空室の平均を差し引き、この物件が生み出すその他の収入を加算している。

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